????資料圖： 大連星海廣場附近樓房。(資料圖) 宋偉 攝
專家稱限價政策致多地樓市數據失真 與初衷背道而馳
中國證券報記者“五一”期間走訪北京地區多個樓盤發現，假期前來看房的客戶可謂絡繹不絕。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優惠活動也是層出不窮。
業內人士認為，去年下半年以來，市場調控政策不斷加碼，各地供應也不斷縮水，但是巨大的市場需求依舊存在。一線城市“五一”期間看房量明顯上漲，但2018年調控政策仍在繼續，不存在回暖的政策基礎，市場成交量谷底回升主要源于剛需購房者入市積極性提高。
北京地區看客多成交少
4月30日，房山區某現房樓盤的售樓大廳里人聲鼎沸，擠滿了看房的客戶。而在樣板房內，看房的客戶更是絡繹不絕。
據介紹，該樓盤主要出售95平方米或103平方米的精裝房，均價每平方米52000元。售樓經理介紹，該樓盤目前推出促銷活動，30萬可以抵扣房價的10%，但需在首付時付清。也就是說，該樓盤的首付達50%以上。目前在售的三棟樓是該樓盤的最后一期，其中一棟為該樓盤的“樓王”，4月底剛開始出售。
與此同時，在門頭溝區的一個樓盤，看房現場冷清了許多，只有三五戶看房者與售樓人員交談。不過，售樓人員表示：“樓盤2020年交房。3月底放出來的一批新房已經全部售罄，現在只剩170平方米以上的了，而且是之前購房者資質沒有批下來不得已清退的。我們現在已經不做推廣了，來客基本都是自行搜索或者路過看到樓盤才進來咨詢的?！?/p>
中原地產首席分析師張大偉表示，北京、上海樓市小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，4月入市項目明顯增加，小長假前八盤齊開，近3000套房源入市。北京因為限價房的銷售政策還不明確，但在小長假期間也有多個項目開放售樓處，關注數量明顯增加。
樓盤看客雖多，但成交量卻不盡如人意。據中原地產數據顯示，4月29日、30日北京新建住宅網簽量分別是8套、3套，二手房市場住宅簽約分別是145套、85套。一線城市小長假前兩天合計網簽商品房住宅為360套，同比跌幅超過50%。
剛需上位炒房遇冷
據上述門頭溝某樓盤的售樓人員介紹，此處房產的顧客主要是四五十歲、有一定經濟實力的購房者，主要是“買一賣一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。
首套房剛需購買者是住房市場的“香餑餑”。在北京工作的周先生近期已經輾轉看了多個新樓盤，二手房也看了不少。“感覺房價還是比較穩的?！睂τ趧偪吹木b房，周先生也頗為滿意，或許近兩天就可以定下來。
與此相對應，炒房者卻不再是剛需買房客的困擾。“我們原來的鄰居一口氣買了樓上樓下3套房，把房子出租給了公司，很影響正常住戶的居住環境?！痹陂T頭溝售樓處看房的李女士有些擔憂新住房周圍再次發生這類情況。但是售樓人員表示，現在購房者都是剛需，而且由于限購政策，沒有人能夠像過去那樣買房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從實際情況來看，過去壓抑的市場需求開始釋放，帶動了成交量回升。但與以往樓市回暖伴隨價格上升不同，這次成交量回升以價格比較低為背景，有些購房者也是因為價格處于低位所以才積極認購。
“現在的樓市還談不上回暖，主要是一些限價項目入市，的確有些購房者關注?！睆埓髠フJ為，相比調控前，當下市場成交量依然處于低迷狀態。
市場活躍度料提高
“雖然小長假網簽數據并不代表整體市場走勢，但從趨勢看，5-6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是限價政策嚴格的區域，很可能會繼續出臺搖號銷售政策?！睆埓髠フJ為。
在供給方面，克而瑞地產研究認為，在嚴格的調控政策背景下，高價豪宅預售證批復越發嚴苛，房企依靠捂盤惜售、延遲入市，以時間換價格的可能性越來越低。此外，在經過一個季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀望態度的房企不得不放低姿態，降低預售價格，被動加速項目入市，把全年的銷售計劃前移，搶收業績，來確保全年銷售目標的完成。
從政策看，張大偉表示，2018年各地調控政策依然在持續，疊加信貸收緊，目前市場調控下，不存在回暖的市場政策基礎，但熱點城市嚴格執行調控已經超過一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場成交量已經相比谷底有所恢復。
嚴躍進則表示，目前來看，政策收緊的效應已經明顯，繼續收緊可能性不大，利空出盡就會變成利好，樓市反彈可能性比較高?！胺孔〔怀础笔谴蟊尘?，后續房地產還是會有一些新思路，比如發展住房租賃市場，鼓勵REITs、房產信托基金等是大趨勢。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，未來所有調控政策都將圍繞“房住不炒”展開。一方面，“四限”政策難言實質性轉向，著力抑制投資、投機性需求，減緩房價上漲預期，以防資產價格過快上漲；另一方面，支持居民自住購房需求，尤其是那些房地產庫存仍處高位的三四線城市，去庫存新政將持續發力，著力支持剛需以及改善性購房需求。
楊科偉認為，限價、限簽政策導致多數熱點城市成交數據“失真”，搖號項目銷售更是異?；鸨?，多數城市平均中簽率約30%。購房者“買到即賺到”心理預期強烈，與調控政策初衷背道而馳。3月份以來，以上海為代表的熱點城市加快預售證審批，限價“堰塞湖”漸有松動的跡象?！罢{控政策存在邊際改善預期，限價‘堰塞湖’終須解決，熱點城市預售證審批或將趨于寬松，房價容忍度也將上升。當然，為了切實解決剛需群體居住需求，地方政府還是要落地一些保護性措施，譬如剛需家庭優先選房等。”本報實習記者趙白執南 記者 歐陽劍環
